03 Jun COMPRAVENTA DE VIVIENDA, TODO LO QUE NECESITAS SABER

En esta entrada responderemos a las preguntas más frecuentes que surgen a la hora de comprar y vender una vivienda, quédate y solventa tus dudas.

1. Voy a vender mi vivienda, ¿qué gastos e impuestos tendré que pagar?
Debe partirse para abordar estas cuestiones de la libertad de pacto, que permite a los contratantes distribuir los gastos e impuestos que se deriven de la compraventa. Si nada se acuerda, estos se pagan “según ley”. En defecto de pacto, el comprador abonará: (1) TPO o IVA en función de si la vivienda es o no de obra nueva (2) AJD, (3) los gastos de la primera copia de la escritura pública de
compraventa y (4) la inscripción registral de su propiedad. Mientras que el vendedor hará frente a (1) los gastos de otorgamiento de la escritura pública, (2) el IBI, aunque este suele prorratearse y (3) el IIVTNU, más conocido como la plusvalía.
2. Me dicen que firme un contrato de arras ¿Qué es eso?
Debemos comenzar aclarando que no existe un contrato de arras. Las arras tan solo son una cláusula dentro de un contrato -normalmente privado- de compraventa.
Estas son un sistema de seguridad que permite a ambas partes que la intención de vender o comprar de la otra es seria y no va a echarse atrás en el último minuto. Consiste en la entrega por el
comprador de una cantidad de dinero que sirve como señal. Es la práctica más habitual, hasta el punto de que resulta extraño que no medien arras en una compraventa de vivienda, comúnmente
llamamos a estas arras señal o reserva, si bien esto no es jurídicamente correcto.
3. Arras penales y arras confirmatorias ¿En qué se diferencian?
La diferencia entre ellas es el efecto que tienen si finalmente no se realiza la compraventa.
En las arras confirmatorias, si el vendedor decide no vender, este debe devolver las arras al comprador. En cambio, si es el comprador quien retira su oferta, entonces pierde la cantidad que
entregó como arras.
Estas arras son, en líneas generales, un anticipo del pago por la compra. Las arras confirmatorias no están reguladas expresamente en el Código Civil.
Por su parte las arras penales, que sí están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, suponen una pena o castigo a aquella parte que se retire de la operación. El vendedor que finalmente no
vende debe devolver al comprador las arras duplicadas; si el comprador rehúsa comprar, pierde las entregadas.
4. ¿Qué quiere decir la expresión “libre de cargas, gravámenes y ocupantes”?
Una carga o gravamen es una obligación o limitación que pesa sobre la vivienda y que puede afectar a la propiedad de esta. Las más habituales son los embargos, las hipotecas, los
usufructuarios o los impagos a la Comunidad de Propietarios.
Al momento de transmitir una propiedad esta puede transmitirse con cargas o libre de estas, ahora bien, el vendedor debe informar al comprador sobre su existencia y alcance. Es importante que estas cargas pesan sobre el inmueble y no sobre sus propietarios, así que, si la vivienda es comprada por unos nuevos propietarios, serán estos los que deban soportar las cargas de la vivienda.
Cuando existen cargas sobre una vivienda que va a venderse las fórmulas más habituales son, bien descontar del precio de la venta el importe de estas cargas para que, con el dinero que se ahorra el comprador haga frente a las mismas; bien comprometerse el vendedor a levantarlas él mismo con parte del precio recibido por la vivienda. En cualquier caso, estos extremos se reflejan en la
escritura de compraventa.
Antes de comprar cualquier vivienda es muy aconsejable la obtención en el Registro de la Propiedad de una Nota Simple, su coste es de aproximadamente ocho euros y en ella se refleja las
cargas que pudiera tener la vivienda en cuestión; su consulta permite prevenir un conflicto jurídico complejo incurriendo en un coste ínfimo.
Los ocupantes de una vivienda por su parte son aquellas personas que de manera legal (inquilinos con contrato vigente, usufructuarios, personas con derecho de habitación) o ilegal (okupas) residen en la vivienda y por tanto tienen su posesión.
Debe advertirse que, si bien encontrar compradores para una vivienda con cargas u ocupantes puede ser complicado, afirmar en una escritura pública que la vivienda que se vende está libre de cargas, gravámenes u ocupantes, siendo esto incierto, es un delito castigado con penas de prisión.
5. Cuando compré mi casa tuve una hipoteca, ahora que voy a venderla me han dicho que debo levantar la hipoteca ¿Cómo se hace eso? ¿Por qué?
Una hipoteca es una carga, como hemos visto en la pregunta anterior. Cuando pediste tu crédito hipotecario para comprar la vivienda de la que ahora te desprendes, la entidad bancaria inscribió esa hipoteca en el Registro de la Propiedad, gravó tu casa con una carga hipotecaria.
Aunque hayas terminado de pagar esa hipoteca hace ya mucho tiempo, si no se levanta esa carga -se borra la inscripción- tu vivienda seguirá hipotecada ante los ojos de terceros.
Para levantar la carga hipotecaria, debemos acudir a nuestro banco para obtener un documento que acredite el pago del préstamo hipotecario y, con este documento pasar por Notaría y Registro de la Propiedad.
Si no realizamos este trámite, la venta de la vivienda resultará mucho más compleja, pues muy pocos compradores están dispuestos a adquirir una vivienda hipotecada, ya que para la compra
necesitarán generalmente un préstamo hipotecario y su entidad bancaria no hipotecará la vivienda mientras conste en el Registro de la Propiedad la hipoteca anterior.
6. Inventario de la vivienda, un vídeo, testigos… ¿para qué vale todo eso?
Todas estas medidas persiguen el mismo fin, dejar constancia al momento de la firma del contrato de compraventa del contenido: muebles, grifería, electrodomésticos, etc.; y del estado de la
vivienda: si existen grietas, solería rota o levantada, humedades y demás defectos.
Es una forma de confirmar que el vendedor ha informado al comprador sobre las condiciones de la vivienda que va a comprar y que este, la acepta tal como se encuentra en el momento de la compra.
La herramienta más habitual en este sentido es adjuntar al contrato de compraventa un inventario que enumere aquellos bienes de especial valor. Sin embargo, esta práctica tiene un alcance limitado, en tanto que permite saber qué elementos se transmitían con la vivienda, pero no el estado en que estos se encontraban.
Sería más seguro en Derecho acompañar tal inventario con un vídeo en formato USB, CD o por e-mail, haciendo constar su existencia y soporte en el inventario. Esta medida adicional dejaría
constancia del estado de los elementos transmitidos, sirviendo como protección ante reclamaciones a ambas partes.
7. He comprado una vivienda y tiene problemas de los que no se me informó cuando la compré, me dicen que demande por vicios ocultos ¿Qué debo saber de esto?
Un vicio oculto es un problema o desperfecto que, estando presente en la vivienda, no podría ser detectado por una persona con una diligencia media. En las viviendas son vicios ocultos habituales
la afectación por aluminosis, que corroe la estructura interna del edificio o la presencia de humedades disimuladas con una capa de pintura; sin embargo, los vicios ocultos no aparecen
exclusivamente en la compraventa de viviendas, sino que son muy habituales también en la transmisión de vehículos o embarcaciones.
Esta es una materia compleja, que requiere de un análisis caso por caso, pero en líneas generales, la existencia de estos vicios da lugar al saneamiento por evicción; esto es la obligación del vendedor bien de reparar el desperfecto o bien de reducir el precio de la compraventa, devolviendo parte del mismo al comprador. En los casos más graves, puede llevar a la resolución (muerte del contrato) que supondría la devolución recíproca de la vivienda y el dinero pagado para su compra.
Existe una abundante jurisprudencia sobre esta cuestión, en los contratos de compraventa pueden leerse todo tipo de cláusulas al respecto, muchas incluso nulas por ser contrarias a la legislación;
por ello, tanto si la vivienda que has adquirido presenta este tipo de vicios, como si recibes una demanda de quien compró tu vivienda, es importante que contactes rápidamente con tu abogado.
8. ¿Vas a comprar a través de una inmobiliaria? ¿Te han facilitado el DIA?
El Documento de Información Abreviada, conocido por su abreviatura DIA, es una ficha informativa que se entrega por parte de los profesionales inmobiliarios a quienes visitan una
vivienda en venta. En ella, se informa por escrito al potencial comprador de aspectos muy importantes como el estado de la vivienda, su fecha de construcción, los problemas que haya podido
presentar, las calidades de sus materiales, etc.
Su importancia reside en que este documento es firmado por el potencial comprador y por tanto, acredita que al momento de la compraventa, este conocía el estado de la vivienda. Esto puede ser
vital para proteger al vendedor de reclamaciones futuras.
Si bien el uso del DIA es obligatorio por Ley, en la práctica los profesionales inmobiliarios a menudo lo omiten, causando así cierta desprotección a quienes le encargaron la venta de su
vivienda y, en última instancia, a ellos mismos.
¿Tienes alguna duda o quieres que te asesoremos en la compraventa de tu vivienda? Llámanos.
Estaremos encantados de atenderte.